Eliminación del Registro de Contratos de Alquiler. Sus implicancias
Por Mariano García Malbrán, Presidente, Keymex Immobilier Latinoamérica y Presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarias de Argentina (CAMESI)
En un movimiento significativo hacia la simplificación de los trámites para contribuyentes, el gobierno argentino, a través de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), ha eliminado la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales. Esta medida, establecida mediante la Resolución General 5545/2024, responde al Decreto de Necesidad y Urgencia N.º 70/2023, que derogó la Ley N.º 27.551 de Alquileres. La decisión pretende reducir la carga burocrática sobre los locadores y locatarios, aunque mantiene la opción de registrar voluntariamente los contratos para aquellos que deseen acceder a ciertos beneficios fiscales.
La eliminación del “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)” busca facilitar las operaciones inmobiliarias, permitiendo a los involucrados operar con mayor flexibilidad. Sin embargo, esta desregulación también implica que la fiscalización y control sobre los alquileres podría debilitarse, lo que podría generar un mayor riesgo de informalidad en el mercado. Por otro lado, aquellos contribuyentes que busquen acceder a beneficios fiscales, como los del Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (RS) o los impuestos sobre Créditos y Débitos, Bienes Personales y Ganancias, deberán seguir registrando sus contratos en el sistema RELI, con plazos específicos para su cumplimiento.
Medidas similares de desregulación en el mercado inmobiliario han sido implementadas en otros países, con resultados mixtos, por ejemplo, en España en 2013, el gobierno español introdujo una serie de reformas que incluían la simplificación del registro de contratos de alquiler. La flexibilización resultó en un aumento de la oferta de alquileres a corto plazo, pero también condujo a una menor protección para los inquilinos y un aumento en la volatilidad de los precios del alquiler, en Reino Unido en 2015, se implementó la eliminación de la obligación de registrar ciertos contratos de alquiler. Aunque la medida facilitó el proceso para los propietarios, también se observó un incremento en la informalidad, dificultando la recaudación de impuestos y la protección de los derechos de los inquilinos y similares resultados obtuvo en Estados Unidos, ya que en algunos estados, la eliminación de registros obligatorios de alquiler ha favorecido a los propietarios en términos de reducir trámites y costos, pero en algunos casos ha llevado a un aumento en la evasión fiscal y problemas en la regulación del mercado inmobiliario.
Los beneficios de la medida son: la reducción de burocracia, teniendo en cuenta que la medida reduce significativamente los trámites administrativos para los contribuyentes, agilizando las operaciones inmobiliarias y potenciando la dinámica del mercado, así también genera flexibilidad operativa y por ende los locadores y locatarios tienen mayor libertad para gestionar sus contratos sin la presión de cumplir con requisitos regulatorios estrictos. Todo ello fomenta la inversión en el sector inmobiliario, ya que se genera una mayor rentabilidad al hacerlo más accesible y menos costoso para los propietarios.
Los posibles daños colaterales que deben preverse son: que, en ausencia de un registro formal, los inquilinos y propietarios podrían enfrentar mayores dificultades para hacer valer sus derechos, especialmente en casos de conflicto, para darle fecha cierta a sus contratos y de ese modo hacerlos valer judicialmente.
La eliminación del registro obligatorio de contratos de alquiler por parte de la AFIP es un paso hacia la desburocratización que puede ofrecer beneficios inmediatos en términos de eficiencia y flexibilidad. Sin embargo, es crucial considerar los posibles efectos a largo plazo, incluyendo el riesgo de informalidad y la necesidad de asegurar la protección adecuada tanto para locadores como para locatarios. La experiencia internacional muestra que si bien estas medidas pueden dinamizar el mercado, también requieren de una implementación cuidadosa y de mecanismos complementarios para mitigar los riesgos asociados.
